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J faz algum tempo que a boa vontade e
o empenho do corretor no so suficientes para vender ou alugar um
imvel. De acordo com levantamento divulgado recentemente pela
Cmara do Mercado Imobilirio de Minas Gerais (CMI-MG), vrios itens
influenciam a venda ou a locao e podem at dificult-la, se no
observados adequadamente. A localizao por exemplo, chega a
derrubar at 43,75% das vendas. Mas no a nica vil. A taxa de
juros o segundo maior empecilho na opinio de 37,5% dos
entrevistados e a falta de documentao completa emperra pelo menos
12,5% das negociaes.
Na locao, os principais itens so as altas taxas de condomnio –
que desanimam 50% dos locatrios –, a dificuldade para conseguir
fiador e o mau estado de conservao do imvel. Cada dia mais
seletivos, os compradores escolhem imveis livres de quaisquer
problemas e com garantia de liquidez. J os inquilinos do
preferncia a edificaes com menores taxas de condomnio e em bom
estado de conservao.
Pequenos detalhes, como o arranho nos armrios ou aquela torneira
que no pra de pingar, no am despercebidos. J nas negociaes
de venda os itens so mais abrangentes. Alm do estado do imvel
pesam outras consideraes, como a vizinhana. Ter como vizinho casa
noturna, estdio, escola ou hospital pode ser problema. J as
avenidas e ruas movimentadas, feiras livres e centros comerciais so
bem-vindos, mas ningum quer viver “parede e meia” com eles.
 Segredos
de um bom negcio
Supervalorizar o imvel frustra o dono e trava a
venda. Por isso, especialistas afirmam que a receita optar sempre
pelo preo justo e pelo valor de mercado.
Quem entende do assunto garante que a
tarefa de vender ou alugar um imvel no to simples quanto pensam
alguns e requer cuidados que vo muito alm de ter a documentao em
dia ou uma localizao privilegiada. Levantamento da Cmara do
Mercado Imobilirio de Minas Gerais (CMI-MG) realizado junto s 16
maiores imobilirias de Belo Horizonte aponta que a localizao o
motivo nmero um, em se tratando dos itens que podem emperrar uma
negociao. Mas h muitos fatores que ajudam a fechar ou pr fim a
uma venda ou aluguel.
Como regra geral, consultores e especialistas reconhecem que mais
difcil vender imveis prximos a casas noturnas ou boates,
estabelecimentos comerciais e indstrias, escolas, feiras livres,
hospitais e outros pontos de maior concentrao de rudos ou
pessoas. Nestes locais, o barulho e a movimentao de automveis vo
at tarde e podem se tornar irritantes demais. Mas o comrcio no
de todo ruim e os corretores explicam que sempre bom ter por perto
o chamado comrcio de bairro, que inclui padaria, supermercado,
farmcia, muito teis nas emergncias e compras do dia-a-dia.
O comrcio de bairro at valoriza o imvel por causa das facilidades
que oferecem, mas preciso bom senso. Para quem tem filhos, timo
contar com uma escola por perto. Mas no to perto a ponto do
barulho lhe dar nos nervos. Para o scio da Miryan Dayrell Imveis,
Adriano Casio Sampaio, a localizao envolve aspectos muito amplos
da negociao, incluindo desde a avaliao da vizinhana at a
questo do custo-benefcio, bastante particularizado para cada
cliente. “Localizao quase tudo numa venda. Mas isso no
significa que um imvel menos privilegiado ter sua negociao
inviabilizada”, explica.
Na opinio do empresrio, outro grande vilo da venda e locao a
falta de vagas ou os espaos presos em garagens. Segundo ele, um
apartamento com trs quartos e apenas uma vaga, especialmente no
segmento de alto luxo, invivel. “Imveis assim chegam a perder
entre 10% e 20% de seu valor de mercado”, calcula.
A supervalorizao do imvel tambm um entrave considervel. Isso
acontece quando o proprietrio pede uma avaliao antes de proceder
venda. Alguns corretores, seja por desconhecimento da regio ou no
af de captar novos negcios, superavaliam o bem na tentativa de
agradar o vendedor. Com isso, acabam prometendo o que no podem
cumprir – uma venda com preo acima de mercado.
Essa superavaliao impede quase 7% das vendas e geralmente deixa o
vendedor iludido com um valor que no corresponde capacidade
financeira da edificao. Hoje, o consumidor est muito bem servido
de informao e tem a noo exata do valor que pode vir a pagar nos
mais variados padres. Alm do mais, a maior parte dos interessados
num aluguel ou compra tem o preo como um dos principais parmetros.
Portanto, no adianta superavaliar e ficar com o imvel encalhado.
“A receita optar sempre pelo preo justo e pelo valor de mercado
estabelecido para a regio”, recomenda Adriano Sampaio.
 A
falta de documentao um dos problemas mais freqentes
DOCUMENTAO A falta de documentao completa do imvel
(habite-se, baixa da construo, certides atualizadas), do vendedor
ou dos herdeiros, tambm responsvel por uma boa parcela dos
problemas ocorridos na venda. Tanto para o comprador quanto para o
vendedor, as pendncias judiciais ou com o Servio de Proteo ao
Crdito (SPC) ou Serasa so empecilhos certeiros para quem vai usar
financiamento.
J o grande nmero de herdeiros dificulta as transaes, porque,
alm do inventrio rigorosamente em ordem, preciso que todos dem
autorizao para a venda, incluindo seus respectivos cnjuges. E
mais: nenhum deles pode ter nome sujo, dvidas ou pendncias
judiciais em execuo.
Por causa de problemas semelhantes, a dona-de-casa Nely Gersen Pinto
Coelho j gastou mais de seis meses tentando regularizar um imvel
para vend-lo. Seu marido faleceu h trs anos e meio e a casa j
estava paga, mas ela no possua mais o comprovante. Foi preciso
correr atrs de uma nota promissria e do contrato de compra e venda
firmado com o antigo proprietrio para comprovar a compra. Foi
necessrio tambm fazer e registrar o inventrio, alm de reconhecer
e juntar toda a documentao pedida pelo cartrio.
O habite-se da casa est em ordem, mas nem isso evitou a burocracia.
“Desde junho tento vender o imvel e no consigo. J reduzi o preo
em 10% mas no adiantou nada”, reclama Nely Gersen. Para o diretor
da Rede Morar e da My House Imvel, Joo Vander Alvarenga, a falta
de documentao um dos problemas mais freqentes na capital.
“Estima-se que entre 60% e 80% das casas no tm habite-se. Nesse
caso a venda s vivel se for vista”, destaca o consultor
imobilirio.
 Infra-estrutura
do bairro ajuda
Itens como a
distncia em relao ao Centro e a reas de servios e comrcio e a
perspectiva de melhora da regio onde o imvel est instalado tambm
so fundamentais para uma boa venda. E corrigir erros dessa natureza
uma tarefa quase impossvel, pois no depende da vontade do
vendedor. Por isso, importante ficar atento na hora da compra.
“Para investir numa regio nova preciso ter certeza de que h
projeo de desenvolvimento, rpido e sustentvel”, alerta Paulo
Roberto de Aquino, dono da Ouro Preto Negcios Imobilirios
Na avaliao dele, um exemplo claro dessa imprevisibilidade o
bairro Castelo. “Apesar dos imveis de l terem bom acabamento, a
regio ainda oferece infra-estrutura precria de comrcio, servios
e transporte, alm da falta de segurana, o que dificulta a locao
e a venda”, destaca. Mas o fato no est s reas novas.
Outro exemplo desse tipo de entrave ocorre nos imveis antigos,
ainda que em regies bem valorizadas. O corretor cita um imvel
situado em Lourdes, em frente Praa da Assemblia, onde os grandes
problemas so a falta de acabamento mais adequado ao padro do
imvel e a inexistncia de vagas de garagem no prdio.
Para o diretor do Conselho Regional de Corretores de Imveis de
Minas Gerais (Creci-MG), Francisco de Assis Amaral, essa falta de
benfeitorias nos imveis mais antigos afugenta os compradores e
desvaloriza o bem. “As benfeitorias precisam ser compatveis e
acompanhar o padro de construo do bairro”, pondera.
Outro item relevante a vontade de vender. Embora a anlise desse
quesito seja bastante subjetiva, o empresrio afirma que o
consumidor pode perceber quando o vendedor est realmente disposto a
se desfazer do bem e quando o apego o atrapalha. “O desapego
emocional importante para no comprometer a venda”, revela
Francisco Amaral.
Fonte: Jornal Estado de Minas -
Ktsia Lima
- 25/12/2005 |
Como
vender ou alugar